2024香港房价数据分析
分析数据及代码可见
https://github.com/funnybearcanfly/hongkong-house-price-analysis
先说结论
- 香港此轮房价下跌可能还将持续一到两年，伴随进一步11%到25%的跌幅。
- 香港房价主要与香港经济情况相关，香港经济又主要受大陆经济影响。因此观察大陆及香港经济趋势对考察香港房价走势有重要意义。
- 香港房价与恒生股指存在明显相关性，且恒生股指的变化领先于房价变化，是重要的前置指标。
- 香港房价与内地房价存在明显相关性，且香港房价的变化领先于内地房价的变化一到两年。
分析范围
- 住宅类型：主要针对1000尺以下的香港住宅价格进行分析。
- 数据频率：都处理成月度数据进行计算。
数据来源
- 中原城市領先指數 CCL
https://hk.centanet.com/CCI/index - 恒生指数
https://www.hsi.com.hk/chi/indexes/all-indexes/hsi - A股指数 - 上证综合指数
http://www.sse.com.cn/market/sseindex/indexlist/basic - 港房成交数据
https://www.landreg.gov.hk/tc/monthly/agreement.htm - 内地京沪深房价指数
http://ccdata.com.cn/Number/IndexNumber - 美联储联邦基金利率
https://sc.macromicro.me/collections/9/us-market-relative/48/target-rate
香港房价历史走势
- 从1993年开始，历史最大回撤发生在2003年8月，69.1%
- 香港房价在1997年10月达到金融危机前最高点，之后到2003年8月经历了6年的连续下跌。在2012年6月回到1997年10月的价格，历时近15年。
- 2012年之后香港房价一路走高，直到新冠疫情期间到达顶点。
- 2021年8月之后，香港房价开始持续下跌，截至2024年2月，回撤24.4%. 这是2012年至今的最大回撤，可能还未见底。
香港房价与恒生指数
- 香港房价指数与恒生指数的相关度达到76.5%
- 恒生指数向后移动6个月后，与香港房价指数相关度上升到 80.2%. 推测是因为股票流动性更好，所以相对房价提前变化，可以作为判断房价走势的辅助指标。
- 恒生指数与上证综合指数高度相关，达到83.3%，且互相之间的相关性不具有滞后特征。推测是因为股市流动性高，以月度为时间单位进行统计时，两者之间的套利机会已被发掘，所以两者同步变化。这也说明香港经济与内地经济高度相关。
香港房价与成交量
- 香港房价与成交量的关系并不显著，推测是因为缺乏新增购买力。
- 自2021年开始的下跌趋势呈现出价量齐跌的特征。
香港房价与内地房价
- 香港房价与内地房价高度相关，与深圳、上海、北京的房价相关度分别达到 89.1%, 91.3%, 91.0%
- 香港房价向后移动24个月后，与深圳、上海、北京的房价相关度分别达到 93.0%, 95.8%, 95.4%. 说明香港房价变化可能领先于内地房价变化。
香港房价与租金
- 香港房价与租金指数在2012年之后开始加速分化，说明这一时期房价处于高速膨胀阶段，与内地的经济高速发展期高度重合。
- 香港房价与租金回报率高度负相关，-93.5%. 且两者存在偏离后回归的趋势。虽然近期租金回报率开始提升，但应还未到达中枢水平。租金回报率与房价指数的线性回归系数为 -47.7, 目前租金回报率为 3.14%
- 假设租金回报率中枢为3.5%, 则房价指数还将下跌 11.9%
- 假设租金回报率中枢为3.9% (历史平均值), 则房价指数还将下跌 25.2%
香港房价与美联储联邦基金利率
- 香港房价与租金回报率和美联储联邦基金利率的相关性都不显著。可能说明虽然利率上升会导致房贷供款压力增大，但房屋的居住属性，导致房贷刚性高，并不会随着利率上升而轻易断供。
- 购房投资属于长期行为，大家可能并不会以美联储的短期利率政策来指导自己的购房行为和租金回报目标。
声明
仅根据公开数据进行统计分析，不构成任何投资建议。